美编今日发现一个非常好的专题务必与大家分享，否则就是自私~~
1深圳地产户型演变史
2深圳地产年代建筑风
3深圳地产营销大事件
4年代标杆项目
5专家访谈
预告：
年，深圳经济年，深圳经济特区房地产公司成立，掀起中国现代房地产开发史;年，东湖丽苑开售，深圳诞生中国第一个商品房小区;年，东晓花园地块开拍，深圳开启中国土地第一拍;年，天景花园，深圳选出全国首个业主委员会;年，华发北路，深圳出现全国首家中介地铺...?...地产30余年，一直是全国房地产策源地和样板房。今年，万科集团30周年、招商地产30周年、星河25周年、京基20周年...?...多家深系房企的庆典中，可见深圳乃至全国房地产发展变迁的缩影，贡献与问题同在，荣耀与危机并存。?籍此，凤凰房产深圳站推出系列专题报道《深圳地产年代访》，拟以时间为轴，分类总结各个年代房企、市场、政策、区域、项目等的共性特征和问题，呈现房地产变迁轮廓及当前的机遇与挑战。
第一部分：深圳地产户型演变史
深圳改革开放已经35年，房地产业蓬勃发展了近20多年，作为全国的样板房，深圳的住宅建筑风格以及户型设计越来越成熟与人性化。在这其中，我们也能看到过去和现在的一些弊端，在无所不用其极的赠送面积之后，“90/70”政策让开发商又开始了新的应对之策。在高房价面前，这些或许都是无奈。
-年：单调不规则户型
由于该时段主流住宅多是单位统建楼，讲究的是经济实用，所以对户型没有太大追求，多事单调简单户型，甚至有很多的不规则户型出现。
-：方正舒适型户型
进入到商品房开发大潮中，对于户型的方正舒适性有了更高追求，这一时期的户型开始讲究方正、南北通透、采光等舒适型特点。
-：赠送面积大户型
进入到20世纪，开发商之间的竞争加剧，这时期赠送面积之风正式开始。开发商为提高产品竞争力，利用计算面积规定有不计面积、计一半面积的，而多做使用空间成为大户型。
至今：70/90政策下的舒适紧凑性户
年，国家出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定建筑面积90平米以下住房，必须达到开发建设总面积的70%以上。自此，深圳住宅主流户型变为舒适紧凑型小三房户型。
第二部分：深圳地产年代建设风
-年：经济实用风
年，深圳特区正式成立，大量人口涌入深圳导致住房紧张，此时掀起了的住宅建筑大多是政府单位的统建楼，建筑风格单一，普遍为单调的板式结构，没有园林、地下停车场等。但是这一时期也有例如万科等开发商开始实施人车分流、情景园林等先进规划理念。
-年：舒适欧陆风
进入到90年代，尤其以东海花园和百仕达花园为代表的港式豪宅开始出现，欧陆风成为此阶段的主流住宅建筑风格。该风格发展到全盛时期，深圳甚至出现了以富强路益田花园等项目组成的欧风街，大规模模仿欧洲古典建筑，讲究法式阳台、大堂、柱廊、坡顶、多样园林等设计理念。
-年：情景异域风
“欧陆风”住宅建筑在深圳乃至全国的影响都非常久远，一直到现在仍然还有欧陆风的存在，但是已经不占主流。进入到新世纪，开发商以及设计师不在满足于简单的照搬欧洲古典建筑的几点元素与象征，而是愿意将欧洲、美洲、新加坡等多数国家的风格全部照搬，出现了一大批像波托菲诺、万科城等异域小镇风格的楼盘。
新趋势：后现代多元风
在历经欧陆风及原封不动照搬国外小镇风格之后，深圳住宅风格开始出现返回简单现代主义的趋势，中国风、现代主义、后现代主义风格的住宅建筑多元融合在深圳市场上。总体上深圳不再照搬国外建筑风格，而是呈现在简洁主义的原则下融合多种符号的后现代简洁风格。
缘于特区的建立，深圳成为改革开发的窗口，新的理念与思潮以及创意融合迅速的出现在深圳，这一现象也很直接的在地产行业得到证实。35年来，深圳地产最大贡献的也许在于给人耳目一新的营销创新，进而在深圳房企北伐、东进和西征的过程中，这些营销方式被带到全国各地，成就了全国楼市看深圳的美誉。
第三部分：深圳地产营销大事件
东湖丽苑——对港营销
年深圳第一个商品房小区—东湖丽苑在香港打项目广告，一次性付款9.5折优惠，同时提供购房入户。当时这一小区房价比香港房价便宜一半以上，同时又有户口配备，所以吸引了大批在内地有亲戚的港人踊跃购买，而其作为深圳商品房历史的开端，首创的港人营销也一直是深圳房地产营销的重要方式。
东海花园——明星营销
年4月，香蜜湖片区的东海花园一期开售。已经成为戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙当时刚刚来到深圳，他与几个同事一起负责策划请来了香港影视明星任达华，担任东海花园的形象代言人受热捧，东海花园成为了当年的明星楼盘，平均售价超过元/平方米。
万科地产——客户会营销
年8月，万科地产借鉴香港新鸿基地产客户会的形式创办了万科会，面向各地万科业主和社会各界，提供房产顾问和生活助理方面的服务。而现任万科建筑研究中心副总策划师高剑曾透露，当时组建万科会的初衷本只是用于解决邮寄广告的问题，不经意间却带来了中国房地产市场客户服务系统的变革。
中海棕榈园——网络营销
年，中海地产在深圳开发中海棕榈园时，当时的中海深圳总经理刘爱民计划组建客户服务部，并与深圳房地产信息网合作运营CRM(客户关系管理)。通过深圳本土网络平台，中海地产不仅成功建立起了与客户的连接，并在一系列的互动活动传播了项目口碑，不经意间开启了地产网络营销时代。
京基碧海云天——总统营销
年5月23日，刚刚卸任的美国前总统克林顿受京基地产邀请，到访深圳做了一个小时关于京基·WTO与中国经济的演讲。京基地产为这场富于想象力的总统营销事件花费了25万美元，但是无疑更大的赢家最后仍然是京基以及其开发的红树湾豪宅碧海云天。
百仕达红树西岸——艺术营销
年12月5日，20世纪最伟大的艺术巨匠巴伯罗·毕加索原作展落地深圳，在深圳豪宅项目百仕达·红树西岸上善生活馆拉开巡展序幕。此次画展是亚洲有史以来规模最大的一次毕加索作品展览，也开创了深圳地产行业将艺术与项目特质完美融合的经典营销案例。此次地产画展的操盘手罗雷，目前在深圳打造的项目水湾，仍然是地产行业艺术融合的经典项目。
华侨城·天麓——直升机看楼
年2月8日，位于东部华侨城旅游区南部的华侨城·天麓开创了直升机看楼的营销方式，瞬间吸引了全国媒体的眼球。华侨城·天麓位于大峡谷景区东侧的山脊坡地上，拥有壮阔的海景，能够俯瞰深圳著名景区大梅沙。及至今日，深圳湾1号、博林天瑞、卓越前海中心等项目仍然在陆续推出直升机看楼营销方式。
招商·果岭——电商营销
年9月17日，招商地产率先在深圳推出第一个网上销售新盘——招商果岭，开发商将推售房源信息全部在网上公开，购房者可在网上完成看房、选房、认购等大部分交易流程。也就是说，除了签约环节以外，消费者几乎可在网上完成全部购房流程。这一创举也由此开启了深圳地产行业电商时代。
碧桂园·十里银滩——全民营销
年7月30日，深圳东部滨海大盘碧桂园十里银滩开盘，由于当初定位为旅游度假大盘以及其巨大货量，碧桂园十里银滩从开始就开启了全民营销模式，不仅在全国各地进行推介，还发动上万老业主到项目看盘，碧桂园进行交通食宿补贴。后来，发展到凡是推介项目成交的客户均能拿到相应提成，全民营销模式屡屡为碧桂园项目创造海量销售业绩。
万科集团——住宅展示中心营销
年9月4日，深圳万科幸福系·梦享家产品线发布，为这一产品线打造的万科住宅展示中心也正式在龙岗坂田启幕。这一住宅展示中心集中展示了深圳万科数个项目的沙盘以及样板房，全方位展示了万科在品牌与产品方面的驾驭能力。这一创举寓意着地产白银时代新的展销时代的到来。
第四部分：年代标杆项目
-年：“野蛮生长时代的样板房”
年7月9日，深圳市政府将一块面积为.8平方米的住宅用地，以协议的方式出让给市场公司主体进行开发，出让期为50年。随着年至年是深圳推进住房商品化取得卓越成就的十年。这表现在八九十年代的深圳楼市，就涌现出了一大批政府兴建的福利房与少量商品房共存的市场现象。
鹿丹村小区
开发商：深圳市政府?
位置：罗湖区滨河路与红岭路交汇处东南区?
占地面积：6.64万平方米?
建筑面积：10万平方米?
简介：年5月30日，拥有24栋楼房的鹿丹村正式进入拆迁阶段，这个竣工于年由市财政投资建设的多层福利房住宅区，在等待了14年之后终于迎来改造时刻。鹿丹村建筑面积高达10万平方米，地理位置优越，加上坊间传言该小区住着处级以上干部人，因而成为深圳著名的名流村。但是由于建造时使用大量盐分的海沙，导致建筑在使用十多年之后就进入到改造行列。
南天一花园
开发商：深圳市中航地产发展有限公司?
位置：福田区白沙岭百花三路与二路交汇处
占地面积：1.5万平方米?建筑面积：11万平方米?
简介：南天一花园竣工于年，为深圳早期的商品房小区代表。高容积率、无地下停车位、东西长的板式结构让其具有天然的缺陷，但是其少有的小户型复式结构以及其现在拥有的学位优势，让其收到热捧。但是，南天一花园业委会与物业公司因为相关建筑空间的权益长达12年的官司之路，最后最高院判决业委会败诉，这或多或少是在野蛮生长时代留下来的历史问题。
万科俊园
开发商：深圳市万科房地产有限公司?
位置：罗湖区爱国路与文锦路交汇处?
占地面积：平方米?
建筑面积：7.8万平方米
简介：万科俊园是野蛮生长时代的最佳代表项目。该项目原本打算建成一栋米高总部写字楼，建成之后将成为深圳仅次于地王大厦的第二高楼。但是遭遇年宏观调控，写字楼需求急剧减少，万科不得不找各个股东商议，最后决定改变规划，将其建成米高的高级公寓。这次危机的产生，被万科及外界视为一次不顾市场、不顾财力、欲立丰碑好大喜功的冒进行为。
年-：第一批“郊区大盘”
在历经房地产第一次调控之后，年深圳政府为促进原关外地区的同步发展颁布了购房入户政策，自此深圳房地产步入快车道。年，中海地产与万科地产两大巨头分别挺进龙岗布吉和坂田，开发中海怡翠花园、万科四季花城两个大盘，让深圳自此进入到大盘时代，也是郊居时代。
桃源居
开发商：深圳航空城(东部)实业有限公司?
位置：宝安宝安前进二路与汇江一路交汇处?
占地面积：万平方米?
建筑面积：万平方米?
简介：由深圳航空城(东部)实业有限公司开发的航空城东区暨桃源居项目，占地面积1.16平方米公司，总建筑面积高达万平方米，规划人口人。从年开发至今已20多年，年10月开盘的桃源居·首府为项目的收官之作，目前还剩最后两套独栋别墅，均价元/平方米。
万科四季花城
开发商：深圳市万科房地产有限公司?
位置：龙岗梅观高速与布龙公路交汇处?
占地面积：30万平方米?
建筑面积：53.2万平方米?
简介：万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅2公里，该项目是万科在关外开发的第一个项目。从年到年，通过不断的专业创新，万科将四季花城打造成为了当时全深圳乃至全国楼市的样板房，吸引了各地开发商前来观摩学习。也是在该项目中，万科自主设计的户户带花园或者露台的情景花园洋房获得国家专利，并得到了市场良好反映.
百仕达花园
开发商：深圳市百仕达实业有限公司?
位置：罗湖区罗湖水库东晓路南段?
占地面积：70万平方米?
建筑面积：万平方米
简介：90年代末开发的百仕达花园是当时深圳豪宅的最高代表，项目一期总建筑面积高达23万平方米，由39栋建筑组成，风格属于典型欧陆风格的限贷主义建筑群。此外，拥有港资背景的百仕达在改项目中，引入了园林、泳池、架空层、会所、人工湖等香港传统豪宅元素，充分展示了高品位住宅的浓郁文化氛围。
-年：“黄金十年”中的代表作
没有人会否认，年到年是深圳，乃至全国房地产的黄金十年。在这十年里，深圳楼市发生了巨大的变化，在价格成倍上涨的刺激下，众多房企竞相推出创新项目争抢客户。同时，在交通、规划等利好消息，深圳向西、向北发展，多中心发展局面渐成。
香蜜湖一号
开发商：中海地产、香港信和置业?
位置：福田区香梅路号香梅路与侨香路交汇处
占地面积：9.3万平方米?
建筑面积：13万平方米?
简介：香蜜湖一号于年开发，项目地块位于香蜜湖畔，为香蜜湖片区最后一块低密度用地。该地块当年由中海地块联合香港信和置业以9.5亿元高价拿下，折合楼面价为元/平方米，而目前香蜜湖一号二手房均价在10万元/平方米左右。十年时间，香蜜湖一号不仅仅是黄金十年的豪宅经典项目，也是深圳十年房价的代表项目之一。
红树西岸
开发商：深圳红树西岸地产发展有限公司
位置：南山区滨海大道红树湾东侧?
占地面积：7.5万平方米?
建筑面积：25.5万平方米?
简介：年深圳市政府推出了深圳湾填海区地块，也就是今天的红树湾片区。作为红树湾片区位置最好红树西岸在年开盘均价为2.5万元/平方米，仅仅两年后，价格已暴涨到4万-5万元/平方米。价格支撑的背后不仅是绝佳的海景地段，红树西岸还投入巨资打造中国第一智能家居社区以及完善的生活配套，成就了其经典的豪宅项目美誉。
万科第五园
开发商：深圳市万科房地产有限公司?
位置：龙岗区梅观高速与布龙公路交汇处?
占地面积：44万平方米?
建筑面积：63万平方米?
简介：年，万科在龙岗区坂田片区规划开发的又一大规模居住社区——万科第五园。万科第五园吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，融入廊桥、流水、青瓦白墙、庭院等诗情画韵，形成了独具特色、绝对惊艳的新现代中式建筑。在宣传文案中，万科第五园以一句骨子里的中国，挑动着中国人内心深处的传统院落情愫。
年至今：新规划催生的大型城市综合体
年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式颁布，这对于城市新增土地供应逐年下降的深圳来说，这无疑是给所有开发商的福音。在城市更新的大潮以及新的规划利好消息下，深圳开发商仿佛又回到了大盘时代，早前就有媒体统计，已定改造主体的旧改百万大盘就多达16个，并且个个都要建综合体，这其中包括产业、商业、住宅等诸多大型项目。
天安云谷
开发商：深圳天安骏业投资发展有限公司
位置：龙岗坂田街道雪岗北路号?
占地面积：76万平方米?
建筑面积：万平方米?
简介：天安云谷由有香港联合集团背景的天安(中国)投资公司为主要股东的深圳天安骏业投资发展有限公司进行投资，由全球顶尖的城市规划公司ATKINS规划设计，以集约、高效、节能、生态等理念规划用地。项目位于华为云谷核心区北部，地理位置优越，交通便利，是一个集产业研发、居住及商务环境于一体的大型都市新兴产业综合体项目。项目分多期开发，总建筑面积高达万平方米，为目前深圳最大的新型产城社区模式项目。
深圳中心·天元
开发商：深圳市金地大百汇房地产开发有限公司?
位置：福田区彩田路和福华路交汇处?
占地面积：22.3万平方米?
建筑面积：万平方米?
简介：深圳中心·天元项目位于福田区岗厦河园片区，这个城市更新项目成就了10个亿万富翁与数个千万富翁。年，福田岗厦和园片区正式启动拆迁，在两个标准、三种模式、六种选择的补偿模式下，岗厦村民一夜暴富，联合此前罗湖蔡屋围的拆迁天价补偿往事，深圳正式进入到城市更新的大潮中，也卷入了一场空前绝后的开发商、村民、政府三者之间的利益纷争中。
华润城
开发商：华润置地(深圳)有限公司?
位置：深圳市南山区深南大道与沙河西路交汇处?
占地面积：63万平方米?
建筑面积：万平方米?
简介：年10月12日，在9.30新政后的第一个周末，华润城首期住宅润府开盘，均价5万元/平方米的价格让其多套房源在三个小时内售罄。对于号称广东省最大的旧改工程，华润城总建筑面价高达万平方米。这个集中着0多栋各种产权背景私房的城中村，改造成将变成深圳市高新技术产业园区配套基地和新型现代化高尚居住社区，该项目可以被称为深圳市城市更新项目代表作.
第五部分：专家访谈
王晓东
华森建筑与工程设计顾问有限公司总建筑师
欧陆风直至今日并无停息
最早出现的，是和那个时代同步的，以经济建造为主要追求的单元式住宅，如园岭、通信岭等地区的一些老住宅小区。在越来越宽松的经济能力和渐渐活跃的建筑文化思潮支撑下，接下来出现了一部分结合对地方传统文化符号的风格、构件，如鹿丹村的连廊等;同时，一些新的居住形式，如白沙岭公寓等以简单的现代形式出现，完全表达了功能适用性。由九十年代起，在建筑元素上模仿欧洲古典建筑的风格作法迎合了大众期待，伴随着这第一次商品房大潮的到来，各式欧风大行其道，直至今日也并无停息，反而模仿的越来越彻底和仔细；进入到新世纪，随着主流受众视野的展开和面对幸福生活的从容度大幅提高，住宅风格渐渐充满了各式多远的风格。不论在限贷建筑风格、中式和欧式风格仿造或者新奇风格的探索上，深圳都更加大胆、到位，更加新奇，更加地道。
李程
深圳著名地产评论人深圳建筑适合浅色调现代主义风格
建筑设计与当地地理环境以及人文传统都有紧密的关联，深圳属于闽南地区，但是由于是一个移民城市，所以对闽南的建筑风格的体现不是很明显，反倒是对异域风格、港式、传统中式建筑风格比较容易接受。及至今日，从建筑风格来说，深圳已经不用刻意的强调其地域特点，不管是欧陆风还是现代主义，都应该在功能上更加合适。比如说深圳气候湿热，那么建筑的首层架空层、风雨连廊等骑楼式建筑就很合适。总之，以人本主义为中心的现在主义，在功能上通透通风、亲人、合理空间都很重要。至于色调上，曾有官方级别的讨论认为，深圳阳光强烈、绿化地多，因此建筑颜色应该以灰、白等为主的浅色调。浅色调衬托蓝天绿地，被认为适合深圳这座城市活泼的特点。
奢
侈
地
产
中国豪宅趋势与创富生活，here
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